賃貸物件の減価償却｜建物・設備の計算方法

結論：建物は構造と用途で耐用年数が決まる

賃貸物件の減価償却は、建物の構造（木造・RC造等）と用途（住宅・店舗等）で耐用年数が異なります。不動産所得の経費の中で最も大きな金額になることが多い項目です。

建物の耐用年数（住宅用）

| 構造 | 耐用年数 | |------|---------| | 木造 | 22年 | | 軽量鉄骨造（3mm以下） | 19年 | | 軽量鉄骨造（3mm超4mm以下） | 27年 | | 重量鉄骨造 | 34年 | | RC造（鉄筋コンクリート） | 47年 | | SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート） | 47年 |

減価償却費の計算方法

建物は「定額法」で計算します（個人の場合）。

減価償却費 = 取得価額 × 償却率

計算例：RC造マンション（取得価額3,000万円）

耐用年数：47年
償却率：0.022（定額法）
年間減価償却費：3,000万円 × 0.022 = 66万円

減価償却費 660,000円 / 建物 660,000円
（賃貸マンション 年間減価償却費）

計算例：木造アパート（取得価額1,500万円）

耐用年数：22年
償却率：0.046（定額法）
年間減価償却費：1,500万円 × 0.046 = 69万円

中古物件の耐用年数

中古物件は耐用年数が短くなります。計算方法は以下のとおりです。

耐用年数を全部経過している場合

耐用年数 = 法定耐用年数 × 20%

例：築25年の木造（法定22年を超過）

耐用年数：22年 × 20% = 4年（端数切り捨て）

耐用年数を一部経過している場合

耐用年数 = （法定耐用年数 − 経過年数）+ 経過年数 × 20%

例：築15年のRC造

耐用年数：（47 − 15）+ 15 × 20% = 32 + 3 = 35年

土地と建物の按分

物件を購入したときの金額には土地と建物が含まれています。土地は減価償却できないため、建物部分だけを償却します。

按分方法：

売買契約書に記載がある場合 → その金額
記載がない場合 → 固定資産税評価額の割合で按分

設備の減価償却

建物本体とは別に、設備も減価償却します。

| 設備 | 耐用年数 | |------|---------| | 給排水設備 | 15年 | | 電気設備 | 15年 | | エアコン | 6年 | | 給湯器 | 6年 |

設備は建物とは分けて、それぞれの耐用年数で償却するのが有利です。

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