不動産収入がある人の確定申告｜家賃収入の仕訳方法

不動産収入があると確定申告が必要

マンションの一室を貸している、アパートを持っている、親から相続した物件を賃貸に出している。不動産から収入を得ている場合、基本的に確定申告が必要です。

不動産所得は、サラリーマンの給与所得や個人事業主の事業所得とは別に計算します。経費を正しく計上すれば、税金を適正に抑えられます。

この記事では、不動産収入の確定申告と仕訳方法を解説します。

不動産所得の計算方法

不動産所得の計算はシンプルです。

不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費

総収入金額に含まれるもの

• 家賃収入
• 礼金（返還しないもの）
• 更新料
• 共益費・管理費（入居者から受け取る分）
• 駐車場収入
• 看板の設置料

敷金は、退去時に返還するものなので収入に含めません。ただし、退去時に原状回復費として差し引いた分は収入になります。

売上の計上タイミング

家賃収入は、契約上の支払日に計上するのが原則です。実際に入金されたかどうかは関係ありません。

たとえば、契約で「毎月27日に翌月分を支払う」となっている場合、12月27日に受け取る1月分の家賃は12月の収入です。

滞納が発生している場合でも、契約上の支払日に売上を計上します。回収不能が確定した場合は、貸倒損失として処理します。

経費にできるもの

不動産経営にかかる以下の費用を経費にできます。

固定資産税・都市計画税

物件にかかる固定資産税と都市計画税は全額経費です。勘定科目は租税公課です。

減価償却費

建物は年数の経過とともに価値が減少します。この減少分を経費にするのが減価償却です。

| 構造 | 耐用年数（住宅用） | |------|---------------------| | 木造 | 22年 | | 軽量鉄骨（3mm以下） | 19年 | | 軽量鉄骨（3mm超4mm以下） | 27年 | | 重量鉄骨 | 34年 | | RC造（鉄筋コンクリート） | 47年 |

中古物件の場合は、簡便法で残りの耐用年数を計算します。

注意：土地は減価償却できません。購入価格を建物と土地に分けて、建物部分だけを減価償却します。

管理費・修繕費

| 項目 | 勘定科目 | 備考 | |------|----------|------| | 管理会社への管理委託料 | 管理費 or 支払手数料 | | | 小規模な修繕（原状回復など） | 修繕費 | | | 大規模修繕（外壁塗装等） | 修繕費 or 資本的支出 | 金額・内容による | | 入居者募集の広告費 | 広告宣伝費 | | | 仲介手数料 | 支払手数料 | |

ローン関連

• ローンの利息部分：借入金利子（元本返済部分は経費にならない）
• ローン保証料：支払手数料

保険料

• 火災保険：損害保険料
• 地震保険：損害保険料

その他の経費

• 物件への交通費：旅費交通費
• 不動産投資の書籍：新聞図書費
• 税理士報酬：支払手数料
• 通信費（入居者対応のスマホ代等）：通信費
• 管理組合の修繕積立金：管理費

青色申告と白色申告

不動産所得でも青色申告が可能です。

青色申告の条件と控除額

• 事業的規模（5棟10室以上）：65万円控除（e-Tax利用の場合）
• 事業的規模未満：10万円控除

1室だけの場合は10万円控除ですが、それでも白色申告より有利です。

事業的規模の判断基準

• アパート・マンション：おおむね10室以上
• 一戸建て：おおむね5棟以上
• 駐車場：おおむね50台以上

これらは目安であり、実態で判断されます。

赤字の場合の処理

不動産所得が赤字の場合、給与所得など他の所得と損益通算できます。サラリーマンの場合、不動産所得の赤字を給与所得から差し引くことで、所得税の還付を受けられる可能性があります。

ただし、土地の取得に関するローンの利息部分は損益通算の対象外です。

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