不動産投資の確定申告｜ワンルームマンション投資の損益

不動産投資の家賃収入は確定申告が必要です

ワンルームマンションなどの不動産投資で家賃収入を得たら、確定申告が必要です。会社員の副業でも、不動産所得は給与所得と損益通算できるため、節税効果が期待できます。

不動産所得の計算

不動産所得の計算はシンプルです。

不動産所得＝家賃収入 − 必要経費

家賃収入には以下が含まれます。

月額家賃
共益費・管理費
礼金（返還不要の一時金）
更新料

敷金は返還義務があるため、収入には含めません。

経費にできるもの

| 項目 | 勘定科目 | |------|----------| | 建物の減価償却費 | 減価償却費 | | ローンの利息部分 | 借入金利子 | | 管理会社への管理費 | 管理費 | | 修繕費 | 修繕費 | | 火災保険料 | 損害保険料 | | 固定資産税 | 租税公課 | | 不動産取得税（初年度） | 租税公課 | | 登記費用 | 租税公課 | | 仲介手数料（取得時） | 取得費に算入 | | 管理組合の修繕積立金 | 修繕費 |

減価償却が最大の経費

不動産投資で最も大きな経費は建物の減価償却費です。

鉄筋コンクリート造（RC）の場合：

耐用年数：47年
償却率：0.022

例：建物価格2,000万円のワンルームマンション → 年間減価償却費：2,000万円 × 0.022 ＝ 44万円

実際にお金は出ていかないのに経費になるため、節税効果が大きいのが特徴です。

損益通算で節税

不動産所得が赤字の場合、給与所得と損益通算できます。

例：

給与所得：500万円
不動産所得：△50万円（赤字）
課税所得：450万円

これにより所得税・住民税が軽減されます。ただし、土地取得のためのローン利息は損益通算の対象外です。

青色申告のメリット

不動産投資でも青色申告が可能です。事業的規模（5棟10室以上）なら65万円の特別控除が使えます。ワンルーム1室でも10万円の控除は適用できます。

売却時の税金

物件を売却した場合は譲渡所得として別途申告が必要です。

短期譲渡（5年以下）：税率39.63%
長期譲渡（5年超）：税率20.315%

5年を超えてから売却すると税率が約半分になります。

まとめ

不動産投資の確定申告は、減価償却と損益通算を正しく活用することがポイントです。経費を漏れなく計上して、節税効果を最大化しましょう。

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